Un permiso de construcción es un documento oficial emitido por una entidad municipal, estatal o incluso federal, que autoriza la edificación, ampliación, modificación, reparación o demolición de un predio determinado.
En este sentido, el objetivo de la también llamada manifestación o licencia de construcción es garantizar que las obras se ejecuten conforme a las normas de seguridad, habitabilidad y uso del suelo, con el fin de prevenir riesgos para la seguridad pública, proteger el medio ambiente y asegurar un desarrollo urbano ordenado.
¡Sigue leyendo y descubre la guía más completa sobre este documento, para que no te tome por sorpresa al momento de llevar a cabo una construcción en México!
Tipos de permisos de construcción
Los tipos de permisos de construcción varían según el estado o localidad. Sin embargo, en términos generales, se clasifican en función de la magnitud y complejidad de la obra. En este sentido, a continuación te presentamos las tres categorías más comunes:
Manifestación de construcción tipo A
Se trata de una autorización oficial que se otorga para realizar obras de construcción, ampliación, reparación o modificación en inmuebles destinados a viviendas unifamiliares que cumplan con las siguientes características:
- Superficie máxima de construcción: 120 metros cuadrados (m2)
- Frente mínimo de predio: 6 metros
- Número de niveles: Hasta dos niveles
- Altura máxima: 5.5 metros
- Claros libres: No mayores a 4 metros
Por otra parte, para ser más específicos, las obras que pueden realizarse con un permiso de construcción tipo A son las siguientes:
- Construcción de bardas con altura máxima de 2.50 metros
- Apertura de claros de hasta 1.5 metros en construcciones de hasta dos niveles
- Cambios de techos o entrepisos, siempre y cuando no se afecten elementos estructurales y no se cambie total o parcialmente el uso del inmueble
- Instalación o construcción de cisternas, fosas sépticas o albañiles
Manifestación de construcción tipo B
Es una autorización oficial que se otorga para realizar obras de construcción, ampliación, reparación o modificación en inmuebles destinados a usos no habitacionales o mixtos que cumplan con una superficie máxima de construcción de 5,000 m2 hasta 10, 000 m2 con uso habitacional.
Manifestación de construcción tipo C
Se tiene que tramitar para construir, ampliar, reparar o modificar una obra o instalación de uso no habitacional o mixto de más de 5 mil m², o de más de 10 mil m2 destinada a vivienda. También se requiere para construcciones que necesiten un dictamen de impacto urbano o urbano-ambiental.
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¿Qué se necesita para obtener un permiso de construcción?
Obtener un permiso de construcción implica reunir una serie de documentos y cumplir con ciertos requisitos que varían según el tipo de permiso y el estado. Enseguida, te presentamos una lista de los documentos que suelen ser necesarios:
- Permiso de uso de suelo
- Escritura o título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad
- Comprobante de pago del Impuesto Predial del año fiscal en que se hace la solicitud
- Contrato o recibo de agua potable
- Plano de diseño geométrico, vial y de accesos, cálculo de número de cajones para estacionamiento
- Plano avalado por la Coordinación Municipal de Protección Civil
- Estudio de geotecnia y planos con las especificaciones, en caso de que el proyecto genere condiciones de alteración de estabilidad de suelo
- Proyecto de obra con las indicaciones de acuerdo con el código reglamentario
- Plano del diseño estructural y de cimentación firmado por el perito en materia
- Cálculo estructural firmado por un perito en la materia, adjuntando copia de su cédula profesional
- Planos de instalaciones eléctricas, hidráulicas, especiales, sanitarias y de gas, con sus respectivas memorias descriptivas y de cálculo
- Aprobación de la ubicación y del uso de suelo de la construcción, de acuerdo con lo previsto en el Código Territorial
- Carta Poder para realizar el trámite o poder legal notariado en caso de que el propietario no firme la solicitud
- Identificación oficial vigente con fotografía del propietario
- Identificación oficial vigente con fotografía de quien tramita
- Oficio de solicitud firmado por el perito, en el cual presenta su alta como Responsable de Obra y, a su vez, deberá firmar todos los planos
- Visto bueno del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado, en caso de que el proyecto cuente con alberca y/o microplanta de tratamiento (fosa séptica)
- Estudio de visuales de Ia vía pública y colindancias en el que se demuestre que se respetan los niveles existentes del entorno y que no se obstruye el asoleamiento ni Ia ventilación de los predios vecinos. Se realiza por el perito responsable de obra.
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¿Cuántos metros cuadrados se puede construir sin permiso?
En México se requiere un permiso para cualquier obra que implique la construcción, ampliación, modificación, reparación o demolición de edificios, bodegas, casas o locales. Esto incluye tanto proyectos pequeños como grandes, ya que todos deben cumplir con las normativas vigentes para garantizar la seguridad y legalidad de las obras.
Aunque existe la creencia de que las obras menores de 60 m2 no requieren permiso, esto es incorrecto. Incluso para dichas construcciones es necesario presentar una solicitud de licencia de construcción junto con un anteproyecto.
La diferencia principal es que estas obras no requieren la firma de un Director Responsable de Obra, lo que simplifica un poco el proceso, pero no elimina la necesidad de cumplir con los trámites legales.
¿Qué tipo de construcción no necesita licencia?
Como se mencionó anteriormente, cualquier tipo de construcción, por pequeña que sea, requiere un permiso. Sin embargo, existen pequeñas modificaciones que pueden realizarse sin necesidad de la aprobación de las autoridades. A continuación, te presentamos algunos ejemplos de obras que pueden no requerir dicha autorización:
- Reparar grietas en paredes, cambiar ventanas, reemplazar pisos
- Pintar las paredes, techos o fachadas de una casa
- Construir cercas de madera o metal siempre y cuando no sean muy altas ni invadan propiedades vecinas
- Plantar árboles, arbustos o flores, construir caminos de jardín
- Cambiar la distribución de los espacios interiores, siempre y cuando no se modifiquen las estructuras principales
Es importante destacar que las regulaciones varían considerablemente de un lugar a otro. Por lo tanto, siempre es recomendable consultar con las autoridades locales para obtener información precisa sobre los requisitos específicos de tu zona.
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¿Cuánto cuesta sacar un permiso de construcción?
Para las obras mayores a 60 m2, el costo de la licencia de construcción oscila entre los 10 y los 18 pesos por metro cuadrado. Sin embargo, estos precios pueden variar según el lugar de construcción y las especificaciones del proyecto. Aunado a lo anterior, existen tarifas específicas que se aplican según el tipo de obra:
- Habitacional: el costo mínimo para obtener una licencia de construcción habitacional es de $470.56, mientras que el costo máximo puede llegar hasta $7,425.86.
- Especializado: el costo mínimo en estos casos es de $6,791.39 y puede llegar hasta $11,771.33.
Costo de la multa por no sacar un permiso de construcción
El no tramitar el permiso de construcción correspondiente puede resultar en multas y sanciones impuestas por las autoridades, que varían según la entidad. Por ejemplo, en la CDMX, el costo es de 198 pesos por m2, según la Ley de Vivienda. Mientras que en el Estado de México, la multa por faltas administrativas equivale al costo de la licencia más las sanciones adicionales que se apliquen.
Aunado a lo anterior, las autoridades también pueden ordenar la suspensión o demolición de la obra, lo que representa un costo adicional y retrasos en el proyecto.
En resumen, cumplir con los trámites necesarios y conocer los costos involucrados en la obtención de un permiso de construcción es crucial para evitar sanciones y garantizar que la obra se realice de manera legal y segura. Verificar con las autoridades locales y contar con la asesoría de profesionales calificados son prácticas recomendadas para asegurar el éxito y la conformidad del proyecto.
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